Principios registrales: los más importantes del Derecho Inmobiliario
El derecho registral inmobiliario es una rama muy importante del Derecho y la administración pública. Su actuación está regida por una serie de principios básicos. Hoy revisaremos los 9 principios registrales más importantes. Quédate para descubrir cuales son.
¿Qué es el Derecho Registral Inmobiliario?
Es un conjunto de normas y reglas que regulan el registro, compra y venta de bienes inmuebles en el Perú. También norman la inscripción, modificación, transferencia y extinción de derechos inmobiliarios. Su objetivo es otorgar transparencia a las transacciones inmobiliarias y seguridad legal a los propietarios de casas, predios, etc.
¿Qué clase de bienes existen?
Según la legislación peruana existen los siguientes tipos de bienes:
- Muebles: son aquellos que pueden ser movidos de un lugar a otro con relativa facilidad.
- Inmuebles: son aquellos que no pueden ser movidos de su lugar por estar fusionados con la superficie. Sin embargo, los aviones y aeronaves también son considerados bienes inmuebles.
¿Qué es el Registro de Inmuebles?
Es la institución principal del derecho registral inmobiliario. Consiste en un procedimiento administrativo para que una persona inscriba su propiedad sobre un bien inmueble. Con este procedimiento se busca conocer quién es el propietario de dicho predio y qué derechos existen sobre el mismo. De esta forma, el registro brinda seguridad jurídica a los ciudadanos sobre la compra, venta, alquiler, hipoteca y otros movimientos alrededor de los inmuebles.
Principios registrales en el Derecho inmobiliario
Para dirigir la actuación de las instituciones en el Derecho inmobiliario recurrimos a los principios registrales contenidos en el Código Civil. A continuación revisaremos los más importantes.
Fe Pública
Quizás se trate del principio más importante en el Derecho Registral. Consiste en asumir la buena voluntad del ciudadano así como la inexistencia de intención de defraudar a la administración pública. Esto tiene como objeto proteger la propiedad adquirida con buena fe. Significa que uno puede conservar la propiedad de un inmueble, incluso si se descubre que aquel que se la transfirió no era el verdadero propietario o poseedor del bien.
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Según este principio el registro de un inmueble otorga seguridad frente a toda la población. Es decir, no se puede alegar el desconocimiento de los derechos sobre un inmueble si estos estaban correctamente registrados. Por ejemplo, una persona que compra una casa no puede decir que no conocía de su hipoteca cuando está estaba inscrita.
Legalidad
Consiste en la necesidad de que los documentos que conforman el procedimiento registral se ajusten a la ley. Para ello deben ser calificados por los operadores registrales bajo la premisa de rechazarse en caso no se encuentren según las normas.
Legitimación
Según este principio registral se permite asumir que el contenido de los asientos registrales son ciertos y eficaces. Esto además significa que los mismos solo se rectifican o cancelan mediante actos administrativos.
Especialidad
Es el principio que consiste en que el Derecho Registral posee sus propias normas, leyes e instituciones, distintas a las de otras ramas jurídicas. De esta manera se deja claro que se trata de una serie de normas especiales y diferentes a las demás. Si un operador registral quiere dar solución a un problema referente a títulos inmobiliarios debe recurrir en primer lugar a las leyes e instituciones del Derecho registral.
Rogación
El principio de rogación permite al registrador manifestar su voluntad de iniciar la inscripción de un título. Es decir, es el principio por el cual el administrador puede dar comienzo al procedimiento registral de un título inmobiliario
Oponibilidad
Por el principio de oponibilidad se establece que ante un título inmobiliario solo se puede oponer otro título sobre el mismo inmueble, siempre y cuando este haya sido inscrito primero. Es lo que se conoce como oponer un derecho ante otro derecho y dejar que prevalezca el que haya sido constituido primero en el tiempo.
Prioridad Preferente
En consonancia con el principio anterior, este viene a decir que tienen prioridad los derechos que son inscritos primero en el registro público. Por ello, resulta muy importante estar al tanto de los derechos inscritos en las partidas registrales de los bienes inmuebles de nuestro interés.
Prioridad Excluyente o Impenetrabilidad
Finalmente, por este último principio se declara que no se pueden inscribir un nuevo título sobre un bien inmueble que ya se encuentre inscrito en los registros públicos. Estos tres principios registrales trabajan en conjunto para garantizar la protección de los derechos del titular de una propiedad inmueble.
El derecho de propiedad en los bienes inmuebles.
El derecho de propiedad es un poder que tienen las personas para disponer sobre un bien según crean conveniente. La propiedad permite al propietario poseer, usar, dar en alquiler, vender, otorgar en garantía, usufructuar, etc. Si bien la ley no exige que la propiedad este registrada para surtir efectos, es conveniente registrarla, para evitar problemas posteriores.
La propiedad significa tener ante la ley todos los poderes, facultades y obligaciones con respecto a un bien. Si bien la propiedad es un poder personal, también posee una dimensión social. Ser propietario implica una responsabilidad: la de utilizar su bien en beneficio de la sociedad.
¿Dónde se registran los derechos reales sobre los inmuebles?
El registro de los bienes inmuebles se realiza ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP. La SUNARP es la entidad pública responsable del registro de la adquisición, transferencia, modificación y extinción de derechos sobre los bienes inmuebles. Para llevar a cabo esta labor posee sus propios instrumentos jurídicos y técnicos de los que hablaremos en una próxima oportunidad.
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