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Principios registrales: los más importantes del Derecho Inmobiliario

- 25 Octubre, 2021

El derecho registral inmobiliario es una rama muy importante del Derecho y la administración pública. Su actuación está regida por una serie de principios básicos. Hoy revisaremos los 9 principios registrales más importantes. Quédate para descubrir cuales son.

¿Qué es el Derecho Registral Inmobiliario?

Es un conjunto de normas y reglas que regulan el registro, compra y venta de bienes inmuebles en el Perú. También norman la inscripción, modificación, transferencia y extinción de derechos inmobiliarios. Su objetivo es otorgar transparencia a las transacciones inmobiliarias y seguridad legal a los propietarios de casas, predios, etc.

¿Qué clase de bienes existen?

Según la legislación peruana existen los siguientes tipos de bienes:

  • Muebles: son aquellos que pueden ser movidos de un lugar a otro con relativa facilidad.
  • Inmuebles: son aquellos que no pueden ser movidos de su lugar por estar fusionados con la superficie. Sin embargo, los aviones y aeronaves también son considerados bienes inmuebles.

¿Qué es el Registro de Inmuebles?

Es la institución principal del derecho registral inmobiliario. Consiste en un procedimiento administrativo para que una persona inscriba su propiedad sobre un bien inmueble. Con este procedimiento se busca conocer quién es el propietario de dicho predio y qué derechos existen sobre el mismo. De esta forma, el registro brinda seguridad jurídica a los ciudadanos sobre la compra, venta, alquiler, hipoteca y otros movimientos alrededor de los inmuebles.

Principios registrales en el Derecho inmobiliario

Para dirigir la actuación de las instituciones en el Derecho inmobiliario recurrimos a los principios registrales contenidos en el Código Civil. A continuación revisaremos los más importantes.

Fe Pública

Quizás se trate del principio más importante en el Derecho Registral. Consiste en asumir la buena voluntad del ciudadano así como la inexistencia de intención de defraudar a la administración pública. Esto tiene como objeto proteger la propiedad adquirida con buena fe. Significa que uno puede conservar la propiedad de un inmueble, incluso si se descubre que aquel que se la transfirió no era el verdadero propietario o poseedor del bien.

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Según este principio el registro de un inmueble otorga seguridad frente a toda la población. Es decir, no se puede alegar el desconocimiento de los derechos sobre un inmueble si estos estaban correctamente registrados. Por ejemplo, una persona que compra una casa no puede decir que no conocía de su hipoteca cuando está estaba inscrita.

Legalidad

Consiste en la necesidad de que los documentos que conforman el procedimiento registral se ajusten a la ley. Para ello deben ser calificados por los operadores registrales bajo la premisa de rechazarse en caso no se encuentren según las normas.

Legitimación

Según este principio registral se permite asumir que el contenido de los asientos registrales son ciertos y eficaces. Esto además significa que los mismos solo se rectifican o cancelan mediante actos administrativos.

Especialidad

Es el principio que consiste en que el Derecho Registral posee sus propias normas, leyes e instituciones, distintas a las de otras ramas jurídicas. De esta manera se deja claro que se trata de una serie de normas especiales y diferentes a las demás. Si un operador registral quiere dar solución a un problema referente a títulos inmobiliarios debe recurrir en primer lugar a las leyes e instituciones del Derecho registral.

Rogación

El principio de rogación permite al registrador manifestar su voluntad de iniciar la inscripción de un título. Es decir, es el principio por el cual el administrador puede dar comienzo al procedimiento registral de un título inmobiliario

Oponibilidad

Por el principio de oponibilidad se establece que ante un título inmobiliario solo se puede oponer otro título sobre el mismo inmueble, siempre y cuando este haya sido inscrito primero. Es lo que se conoce como oponer un derecho ante otro derecho y dejar que prevalezca el que haya sido constituido primero en el tiempo.

Prioridad Preferente

En consonancia con el principio anterior, este viene a decir que tienen prioridad los derechos que son inscritos primero en el registro público. Por ello, resulta muy importante estar al tanto de los derechos inscritos en las partidas registrales de los bienes inmuebles de nuestro interés.

Prioridad Excluyente o Impenetrabilidad

Finalmente, por este último principio se declara que no se pueden inscribir un nuevo título sobre un bien inmueble que ya se encuentre inscrito en los registros públicos. Estos tres principios registrales trabajan en conjunto para garantizar la protección de los derechos del titular de una propiedad inmueble.

El derecho de propiedad en los bienes inmuebles.

El derecho de propiedad es un poder que tienen las personas para disponer sobre un bien según crean conveniente. La propiedad permite al propietario poseer, usar, dar en alquiler, vender, otorgar en garantía, usufructuar, etc. Si bien la ley no exige que la propiedad este registrada para surtir efectos, es conveniente registrarla, para evitar problemas posteriores.

La propiedad significa tener ante la ley todos los poderes, facultades y obligaciones con respecto a un bien. Si bien la propiedad es un poder personal, también posee una dimensión social. Ser propietario implica una responsabilidad: la de utilizar su bien en beneficio de la sociedad.

¿Dónde se registran los derechos reales sobre los inmuebles?

El registro de los bienes inmuebles se realiza ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP. La SUNARP es la entidad pública responsable del registro de la adquisición, transferencia, modificación y extinción de derechos sobre los bienes inmuebles. Para llevar a cabo esta labor posee sus propios instrumentos jurídicos y técnicos de los que hablaremos en una próxima oportunidad.

Capacitarse en Derecho registral inmobiliario en el 2021

El derecho registral inmobiliario no es complicado, aunque sí un tema extenso y dinámico. Por tanto, conviene capacitarse constantemente. En esa línea, el Instituto de Ciencias Hegel presenta su Diplomado especializado en Derecho registral inmobiliario. Nuestro objetivo es mantenerte actualizado y que formes parte de la nueva generación de profesionales, públicos y privados. Con nuestra plana docente experta y nuestro método exclusivo de enseñanza garantizaremos tu formación exitosa. No esperes más y matricúlate con nosotros.

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MARCELO H. LUQUE RAFAEL
MARCELO H. LUQUE RAFAEL
1 year ago

BUEN ANÁLSIS SIMPLE Y MUY DIDÁCTIVO PARA APRENDER LOS PRINCIPIOS REGISTRALES BÁSICOS PARA EL MANEJO DE LA FUNCION REGISTRAL.

Silvia Ligia Paz Silva
1 year ago

REGISTRO INMOBILIARIO: INSEGURIDAD EN LA LEY DEL SISTEMA DE REGISTRO PERUANO VIGENTE
En nuestras leyes estatales peruanas y mundiales, los registradores sufren cambios constantes, tanto en su grado normativo como en sus estándares.
Asimismo, en el desarrollo de este trabajo de investigación, he tratado de dirigirme a la Organización Jurídica del Registro con la mayor objetividad posible. Esto es con el propósito de tratar de hacer una contribución aceptable al mejoramiento de esta organización. Esta iniciativa se ha preparado, con bastante énfasis. Como tal, también describimos los pasos en los que ocurre el problema, no solo en nuestra zona, sino también en el extranjero, es decir, en el derecho comparado, que heredamos principalmente, el texto legislativo incluirá el preámbulo y circunstancias específicas que los provocaron, frecuentemente transcritas.
La carta establece, como inferencia al procedimiento doctrinal, que en el sistema en el Registro Peruano se puede aplicar correctamente una vez completado en todos los casos, uso adecuado de cuatro principios básicos para informar a los registros:
Fe Pública
Se basa en la aceptación de la buena fe de la persona y la ausencia de cualquier intención de engañar a la gestión pública. Reconocer que una persona puede resguardar la propiedad, incluso si se descubre que la persona que se la transfirió no el propietario real o dueño del inmueble
Legitimidad
Después de este inicio de registro, se puede resumir que el contenido de las entradas de registro es verdadero y efectivo, se modifican o derogan mediante actos administrativos
Oponibilidad
Se constituye que ante un título inmobiliario solo se puede oponer otro título sobre el mismo inmueble, siempre y cuando este haya sido inscrito primero. Se puede deducir fácilmente que se puede contraponer un derecho ante otro derecho el que se haya presentado primero en el tiempo.
Prioridad Excluyente o Impenetrabilidad
En conclusión, por este principio se declara que no se pueden anotar un nuevo título sobre un bien inmueble que ya se encuentre inscrito en los registros públicos. Estos tres principios registrales trabajan en conjunto para garantizar la protección de los derechos del titular de una propiedad inmueble, estas actúan como soportes de la mesa.

El sistema es inconsistente y no cumple con el propósito para el cual se creó el registro. Es decir, “actúa como factor de seguridad”, en el derecho inmobiliario. Actualmente, los muebles se distribuyen legalmente bajo la Ley de Garantía de Bienes Muebles.

Silvia Ligia Paz Silva
1 year ago

Títulos de propiedad de Cofopri impedirán venta del terreno formalizado en un plazo de cinco años
Nota de prensa del 05 de Febrero 2021
Reglamento cuenta con un candado para evitar el tráfico de terrenos y beneficiar solo a familias que requieran el título de propiedad con fines de vivienda.

Fotos: Unidad de Imagen Institucional
Unidad de Imagen Institucional
5 de febrero de 2021 – 12:07 p. m.
Todas las personas que reciban un título de propiedad de manera gratuita no podrán transferir o vender el predio durante cinco años con la finalidad de evitar la comercialización de terrenos, principal accionar de los traficantes de tierras.

Así lo dio a conocer el doctor Saúl Barrera Ayala, director ejecutivo del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri), entidad adscrita al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, quien explicó que “el reglamento de la Ley N° 31056 que amplía los plazos de la titulación de terrenos ocupados por posesiones informales cuenta con un candado para evitar el tráfico de terrenos y beneficiar sólo a familias que requieran el título de propiedad con fines de vivienda”.

En este sentido, si se detecta que un lote titulado es transferido, el nuevo reglamento faculta a revertir inmediatamente el predio a favor del Estado, declarando la transferencia nula y esta no podrá ser inscrita en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).

“Es una medida, dentro del proceso de formalización, que trata de ser disuasiva ante el tráfico de terrenos. Si bien Cofopri no tiene competencia para combatir el tráfico de tierras, ya que ello corresponde a la Policía Nacional del Perú, el Ministerio Público y el Poder Judicial, lo que sí estamos aplicando con este reglamento son medidas disuasivas”, indicó.

Plan piloto de formalización con las municipalidades
Al ser consultado sobre la actual brecha de informalidad que podría ser atendida con esta norma, Barrera Ayala señaló que existirían alrededor de 2 millones 700 mil predios por formalizar. Sin embargo, remarcó que se encuentran trabajando en la elaboración de un estudio que sincere esta cifra, ya que probablemente podrían ser más.

“Estamos desarrollando un modelo de gestión municipal orientado a la formalización predial. Vamos a aplicar un plan piloto con 10 o 15 municipalidades del norte, oriente, centro y sur con la finalidad de fortalecer sus capacidades y poner a disposición las mejores prácticas aplicadas por Cofopri a lo largo de los años para que sean las propias municipalidades quienes nos ayuden a cerrar esta brecha de informalidad predial”, enfatizó.

Actualmente, se viene desarrollando una serie de charlas informativas a alcaldes, funcionarios y dirigentes vecinales con el fin de poner en conocimiento de la población los alcances de la norma. Por ello, en el marco de su política de asistencia técnica y transferencia de capacidades viene atendiendo diversas solicitudes descentralizadas para socializar la ley y su reglamento.

Reubicación de familias en zonas de riesgo
Uno de los aspectos más resaltantes de esta nueva normativa es que brinda la posibilidad del acceso a una propiedad formal y segura de familias que ocupan terrenos ubicados en zonas de riesgo declaradas por Defensa Civil.

“Uno de los aciertos de este reglamento es que permite reubicar a aquellas personas que fueron tituladas por el Estado o de forma privada y que están ubicadas en zonas de riesgo inminente. Se le puede reubicar en lotes de libre disponibilidad en las zonas que formalicemos. Solo tendrían que trasferir ese lote en riesgo a favor del Estado y como condición el Estado le adjudica un lote con título de propiedad en un terreno habitable”, comentó el abogado Mario Rosario Guaylupo, director de la Dirección de Normalización y Desarrollo del Cofopri.

“No queremos generar expectativa sobre aquellos lugares donde, según el marco legal, no va ser posible formalizar, específicamente hablando de zonas de riesgos, zonas reservadas para el desarrollo de servicios públicos, equipamiento educativo o áreas de recreación pública, áreas de reserva nacional, áreas naturales protegidas, ecosistemas frágiles, zonas de reserva, zonas arqueológicas o los que constituyan patrimonio cultural de la Nación”, precisó.

La norma también precisa que la titulación no se puede realizar a favor de quienes tengan otra propiedad en el ámbito nacional. Para ello, se establece un mecanismo simplificado para el cruce de información con la base de datos del Registro de Predios de la Sunarp.

El Reglamento indica que las acciones de formalización a cargo del Cofopri o de la municipalidad provincial deben considerar la planificación y ordenamiento territorial.

Es importante destacar que el nuevo esquema de formalización busca que los nuevos adjudicatarios obtengan una vivienda digna, para lo cual se ha previsto que Cofopri pueda realizar las coordinaciones con las empresas prestadoras de servicios de electricidad, agua y desagüe, entre otros, a fin de que se prioricen la instalación de dichos servicios en los nuevos predios formalizados. En esa línea, los nuevos propietarios tendrán también la posibilidad de obtener los subsidios otorgados por el Estado para construir sus viviendas respetando los estándares en materia de seguridad estructural y servicios básicos.

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