El derecho registral inmobiliario en Perú
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¿Qué es el Derecho Registral Inmobiliario?
El derecho registral inmobiliario es el conjunto de normas que regulan la inscripción, modificación, transferencias y extinción de derechos sobre los bienes inmuebles en los registros públicos. El derecho registral inmobiliario posee varias instituciones que permiten obtener seguridad en la propiedad de los inmuebles, así como generar transparencia y confianza en las transacciones comerciales que involucren predios o inmuebles.
¿Cuáles son los derechos reales inmobiliarios?
Los derechos reales inmobiliarios son el derecho de propiedad, el de posesión, el usufructo, la servidumbre y la hipoteca. Profundicemos en cada uno de estos derechos. El derecho de propiedad es el “derecho perfecto” dentro de la familia de los derechos reales, ya que reúne en uno solo todos los demás derechos reales. Por otra parte, el derecho de posesión solo reconoce la tenencia inmediata y real del ocupante del bien inmueble legitimado para ello, pero sin ser necesariamente el propietario. Tal es el caso del arrendatario o del poseedor con prescripción adquisitiva de dominio.
Por medio del derecho de usufructo uno tiene derecho a disfrutar de los beneficios que produce cierto bien, aunque no tenga la propiedad o posesión del mismo. El derecho de servidumbre, por otra parte, es aquel derecho que tiene el propietario de un bien inmueble para permitir a otros utilizar cierta parte de su predio a cambio de un pago. Finalmente, el derecho de hipoteca es el que permite al propietario ofrecer el bien inmueble como garantía en el cumplimiento de una obligación contractual. Existen otros derechos reales que desarrollaremos en su momento.
¿Cuáles son los principios del derecho registral en Perú?
Los principios del derecho registral en Perú se encuentran contenidos en el Código Civil. El primero es el principio de publicidad, contenido en el art. 2012º del CC, según el cual el registro público de un inmueble permite asumir que todas las personas tienen conocimiento de su contenido. Es decir, nadie puede alegar que desconocía de la hipoteca de una casa que ha comprado o de la propiedad de un predio supuestamente abandonado, si dicha hipoteca y dicha propiedad se encontraban correctamente inscritas.
Luego tenemos el principio de legitimación, el mismo permite asumir que el contenido de los asientos registrales son ciertos y eficaces, pudiendo ser solo rectificados o cancelados mediante actos administrativos. También está el principio de prioridad preferente, el cual indica que la preferencia en los derechos que otorga el registro está determinada por la prioridad en el tiempo que se inscriben. Mediante el principio de impenetrabilidad o prioridad excluyente se impide que se inscriban títulos sobre bienes inmuebles que ya posean títulos inscritos, aunque estos nuevos posean fechas más antiguas que los ya inscritos. Por el principio de oponibilidad se entiende que, para oponer un derecho ante otro sobre el mismo inmueble, el primero debe estar inscrito antes que el último. Finalmente, por el principio de fe pública se protege la propiedad adquirida por aquel de buena fe, de parte de alguien que está facultado por el registro para entregarla, aunque luego el derecho de este último sea revocado o anulado por motivo distinto a los registros públicos.
¿Qué es el Registro de Inmuebles?
El registro de inmuebles es un procedimiento administrativo mediante el cual una persona inscribe la propiedad sobre determinado bien inmueble, a fin de saber quién es el propietario de dicho predio. También se pueden inscribir los derechos, obligaciones y cargas que existan sobre el inmueble en cuestión, a fin de que todos conozcan sus características.
¿Qué es el derecho a la propiedad?
El derecho a la propiedad es el poder personal de disponer sobre determinado bien según mejor le parezca. Ser titular del derecho a la propiedad de determinado bien significa tener ante la ley y el derecho todos los poderes, facultades y obligaciones con respecto a un bien, el cual debe estar debidamente inscrito y registrado en caso de tratarse de un inmueble. La propiedad le permite al propietario poseer, usar, dar en alquiler, vender, otorgar en garantía, usufructuar, etc., sobre su bien inmueble, incluso sin que estos actos queden registrados ante la SUNARP. La propiedad no es un poder meramente personal, también tiene una dimensión social, la misma que al propietario le dota de cierta responsabilidad al utilizar el bien en beneficio de la comunidad, ya que el disfrute individual es la base del progreso de la sociedad.
¿Qué es el derecho notarial y registral?
El derecho notarial y registral es el conjunto de normas, principios y conceptos que regulan las formalidades necesarias para la actividad notarial, así como los actos registrales y contractuales. Se trata de una de las ramas del derecho civil de mayor importancia, ya que se encarga de las formas que deben revestir ciertos actos jurídicos para que se consideren válidos o para brindarles mayor seguridad a las partes.
La base del derecho notarial y registral se encuentra en el documento notarial, el cual dota de los requisitos de validez a transacciones como la compra venta de un inmueble y garantiza que sea inscrito en los registros públicos, garantizando la seguridad jurídica del acto.
¿Cuáles son los bienes y derechos reales?
Si se pregunta cuáles son los bienes y derechos reales podemos encontrar la siguiente clasificación:
- Bienes muebles: son aquellos que pueden moverse de un lugar a otro con facilidad.
- Bienes inmuebles: son aquellos que no pueden desplazarse por encontrarse fusionados con el suelo, con excepción de los aviones o aeronaves, consideradas por la ley como inmuebles.
En el caso de los derechos reales, encontramos los siguientes:
- La propiedad: el derecho real perfecto que reúne a todos los demás derechos reales.
- La posesión: es el ejercicio de uno o más de los derechos que componen la propiedad.
- Usufructo: es el derecho a “disfrutar” de una cosa.
- Uso y habitación: es el derecho a utilizar el bien para habitarlo.
- Superficie: el propietario es el dueño del suelo y subsuelo de su predio.
- Servidumbre: el derecho a ceder total o parcialmente un predio en beneficio ajeno.
¿Dónde se registran los derechos reales sobre los inmuebles?
Se registran los derechos reales sobre inmuebles en la Superintendencia Nacional de Registros Públicas (SUNARP) haciendo uso de las instituciones y procedimientos creados específicamente para este fin. Es la SUNARP la institución encargada de registrar la adquisición, transferencia, modificación y extinción de los derechos sobre las propiedades o bienes inmuebles.
¿Qué es y para qué sirve el Registro Público de la Propiedad?
Si alguna vez se ha preguntado qué es y para qué sirve el Registro Público de la Propiedad, la respuesta es muy sencilla: sirve para dar seguridad jurídica a los ciudadanos con respecto a la compra, venta, alquiler, hipoteca y demás movimientos que involucren a bienes inmuebles. Muchas veces oímos historias sobre aquel que compró una casa que luego encontró ocupada por otros y se involucró en un largo y tedioso proceso judicial. Muchos de estos casos se evitarían si las personas se preocuparan de registrar sus propiedades correctamente ante SUNARP, previniendo casos de estafa, fraude y demás complicaciones jurídicas.
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¿Por qué es importante tener un diplomado especializado en derecho registral inmobiliario?
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