Cómo detectar y actuar ante un fraude inmobiliario en el Perú
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El fraude inmobiliario es un fenómeno más común de lo que nos gustaría admitir. Por ello, es necesario capacitar a los ciudadanos en el Derecho Registral Inmobiliario para que sepan detectar y actuar ante uno de estos delitos. Con ese fin presentamos el siguiente artículo que esperamos contribuya a su formación personal y profesional.
¿Qué es el Derecho Registral Inmobiliario?
El derecho registral inmobiliario es la rama jurídica dedicada al registro, venta o compra de inmuebles. Se trata de un conjunto de normas sobre la inscripción, modificación, transferencia y extinción de derechos sobre bienes inmuebles. Se trata de mecanismos legales que buscan otorgar seguridad y transferencia a los propietarios de casas, predios, etc.
¿Qué es el Registro de Inmuebles?
El registro de Inmuebles es la institución principal del derecho registral inmobiliario. Consiste en un procedimiento administrativo donde una persona inscribe la propiedad de un bien inmueble. Con esto se busca conocer quién es el propietario de un predio y qué derechos recaen sobre el mismo. De esta manera se otorga la seguridad y transferencia que se buscan.
¿Dónde se registran los derechos reales sobre los inmuebles?
El registro de inmuebles se realiza en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP. Esta entidad es la responsable del registro de la adquisición, transferencia, modificación y extinción de derechos sobre inmuebles.
¿Qué es el fraude inmobiliario?
Para que el registro inmobiliario se lleve a cabo correctamente las partes deben contar con Buena Fe en sus actuaciones. El fraude inmobiliario ocurre cuando falta este elemento. Se trata de una violación a las normas y conceptos del procedimiento registral. Es decir, una parte, o ambas, mienten con el fin de beneficiarse en detrimento de la administración pública.
Tipos de fraude inmobiliario en el Perú
Existen varios tipos de fraudes inmobiliarios. A continuación nombraremos las más importantes en el Perú.
- Anuncio falso. Ocurre cuando una persona se hace pasar por un vendedor real con el fin de obtener dinero de los compradores por un bien sobre el cual no tiene propiedad ni derecho.
- Estafa desde afuera. El falso propietario finge estar fuera del país para no mostrar el bien inmueble, comprometiéndose a entregar las llaves por un adelanto económico.
- Datos personales. En este caso se trata de una persona que contacta a un vendedor real con la intención de obtener todos sus datos y apoderarse de su bien inmueble sin intención de pagar por él.
- Prestamistas. Son aquellos que se aprovechan de personas con bajos recursos para realizar préstamos con intereses elevados a cambio de hipotecar sus bienes inmuebles.
- Título inmobiliario. El estafador roba la identidad del propietario de un inmueble y actúa como tal. Usualmente vende la propiedad a un tercero, de buena o mala fe, a fin de perjudicar al propietario original. Es la modalidad más usada por las mafias de terrenos en el país.
Formas de evitar un fraude inmobiliario
Por otra parte, existen formas de evitar un fraude inmobiliario. A continuación te presentamos algunas de ellas:
Inmovilización Temporal de Partidas en el Registro de Predios.
Es un procedimiento creado por la SUNARP que permite una protección especial al titular de un predio. Consiste en cerrar temporalmente la partida donde se encuentre inscrita su propiedad, imposibilitando transferencias, cargas o gravámenes. Este procedimiento debe realizarse por Escritura Pública. Tiene una vigencia máxima de 10 años.
Existen algunos requisitos para realizar la inmovilización temporal de partidas. Esos son los siguientes:
- Formato de solicitud de inscripción de título debidamente llenado y firmado por el presentante.
- Parte notarial de Escritura Pública que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifieste su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.
- Declaración jurada del propietario con derecho inscrito con firma certificada notarial y declarando que el predio no ha sido transferido o se encuentra afectado con carga y/o gravamen no inscrito.
Alerta Registral.
Se trata de un servicio gratuito electrónico mediante el cual se informa por mensaje al usuario de toda actividad sobre un título registrado de su interés. De esta manera tendrá conocimiento oportuno de la posible presentación de título falsos o cualquier actividad sospechosa.
También debemos mencionar que la SUNARP ha implementado otros mecanismos tecnológicos para evitar las suplantaciones de identidades y luchar contra los fraudes. Algunos de estos mecanismos son lectores biométricos de huella dactilar, el sistema de Intermediación Digital (SID-SUNARP), y los módulo ‘Sistema Notario’ y falsedad documentaria.
Recomendaciones para no caer en un fraude inmobiliario
Finalmente queremos presentarle algunas recomendaciones sencillas para no caer o saber actuar ante un fraude inmobiliario. Estas son las siguientes:
- Solicitar en Registros Públicos un CRI (CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO) antes de realizar una compra-venta. También verificar con la Municipalidad que el registro se encuentre al mismo nombre de la persona que desea vender el inmueble.
- Se recomienda dividir el monto de lo pactado por las partes en dos y entregar la primera en la firma de la minuta.
- Asegurarse que la transacción se haya realizado antes de firmar el contrato. También se puede agregar una clausula al contrato para firmar el comprobante con una fecha cierta. De no ser el caso se puede agregar una penalidad que cualquiera de las partes lo asumiría si no cumpliese.
- Investigar bien en que notaria se llevara a cabo la compra venta y realizar todo el procedimiento en una sola notaria.
- Verificar que el inmueble se encuentra saneado en los Registros Públicos y en la Municipalidad.
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El derecho registral inmobiliario no es complicado, aunque sí un tema extenso y dinámico. Por tanto, conviene capacitarse constantemente. En esa línea, el Instituto de Ciencias Hegel presenta su Diplomado especializado en Derecho registral inmobiliario. Nuestro objetivo es mantenerte actualizado y que formes parte de la nueva generación de profesionales, públicos y privados. Con nuestra plana docente experta y nuestro método exclusivo de enseñanza garantizaremos tu formación exitosa. No esperes más y matricúlate con nosotros.